全球网赚地产债迎3000亿偿债高峰 开发商还能扛多久?

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房地产债务达到3000亿债务偿还高峰,融资全面收紧,开发商能坚持多久?

新华社经纬客户8月24日电(罗琨)房地产债务正迎来偿债高峰。与此同时,房地产信托和海外融资渠道也在全面收紧。当“借新还旧”的游戏无法持续时,高度依赖资本的开发商能持续多久?

信息地图。中信经纬拍摄的照片

[/S2/下半年偿还房地产债务总额近3000亿元

2015年1月,证券及期货事务监察委员会(Securities and Futures Commission)发布了新的企业债券监管规定,导致企业债券大幅扩张,住房企业融资逐步转向债券市场。房地产债务规模迅速膨胀,但截至2016年10月,上海和深圳证券交易所都发函收紧房地产和产能过剩行业的企业债务融资,并提高债券发行门槛。

一位房地产行业的资深人士向中信经纬客户指出,2015-2016年发行的房地产公司债券的期限主要是“3+2年”结构,这意味着2018-2019两年将集体到期。

风数据显示,2019年到期的房地产债务总额为5701.27亿元,其中下半年到期的为2874.67亿元。上半年,1-4月份房地产债券融资净额为正值,4月份融资净额达到424.08亿元。然而,从5月到现在,只有7月份的融资净额是正数。截至8月23日,8月份房地产业融资净额为-146.62亿元。

分析师指出,与上半年相比,下半年房地产债券的信贷基本面略有减弱。在最近一次2019年下半年债券市场信用风险展望论坛上,银华基金固定收益部副主任刘小萍指出,房地产企业面临巨大的销售下行压力和融资收紧。上半年房地产债券融资环境明显好于下半年。很难借入新债券、归还旧债券或转售现有的行权债券。因此,从这些角度来看,下半年房地产债券的信贷基本面明显不如上半年。

与此同时,房地产债券信用分化的深化已成为行业共识。最近,一些媒体报道称,近300家中小住房企业已经宣布破产,一些住房企业高管直言不讳地表示,虽然更多的住房企业没有破产,但业务没有增加,“他们已经处于植物人状态”。

“杠杆可控的龙头企业抵御风险的能力仍然相对较强,而非龙头企业则面临更大的财务压力。特别是,高杠杆和区域性非总部公司将逐渐释放风险。因此,我们可以看到,中小型房地产开发商破产或合并的案例越来越多,房地产公司尾部企业债券违约的案例也越来越多。”刘小萍说。

融资渠道全面收紧

对居民杠杆率和房地产挤出信贷资源的担忧,促使政策层再次收紧房地产融资政策。

从银行贷款的传统融资渠道来看,银行保险监督管理委员会办公厅发布了《中国银行保险监督管理委员会办公厅关于2019年对银行机构房地产业务进行专项检查的通知》,决定对32个城市的银行房地产业务进行专项检查,重点是房地产业务风险管理、房地产信贷业务管理、信贷资金向房地产行业、同业和表外业务分流等。

非标准融资渠道也在收紧。近日,据《证券时报》报道,中国银行业监督管理委员会近日向中国银行业监督管理委员会各信托监管办公室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)发出了《中国银行业监督管理委员会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函[〔2019〕64号)或《第64号文件》,传达了下半年监管的重点。其中,指出每月对房地产信托业务进行监控,及时采取监督访谈、现场检查、暂停部分或全部业务、撤销高级管理人员资格等多种措施,坚决遏制房地产信托风险快速增长和过度积累的趋势。

在高压监管的情况下,房地产信托现在已经停止。根据溥仪标准数据,7月份62家信托公司发行了1827种集体信托产品,比上个月增长19.26%。集体信托产品比上个月增加268种,增长21.51%,信托规模整体扩大。然而,7月份新发行和设立的房地产集体信托分别下降了5.74%和6.02%。

除信托渠道外,海外债券发行渠道也受到限制。7月12日,国家发展改革委网站发布了《关于房地产企业申请外债发行备案登记相关要求的通知》,要求房地产企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期外债。

沈万宏远分析师孟向娟表示,债务结构中非标准住房企业的再融资受到的影响最大。从有限的房地产融资方式来看,房地产信托下半年可能不会增加任何余额,次级资格仅限于直接控股股东,影响最大。“这主要是因为,一方面,房地产信托融资的规模大于国内外债券。18年新增房地产信托总额8710亿元,房地产境内债券融资净额2078亿元,境外债券融资净额3627亿元。另一方面,与银行发展贷款和债券标准融资信托融资相比,存在更多潜在的非法操作,特别是土地融资。”孟向娟说道。

房地产债券会出现更多违约吗?[/s2/]

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